Immobiliare, il mercato italiano accelera: prezzi in crescita del 4,7% nel secondo trimestre 2026

Il mercato immobiliare italiano archivia un secondo trimestre in netta accelerazione. Secondo il Barometro Immobiliare Italiano relativo al periodo aprile-giugno 2026, le case segnano un incremento del 4,7% su base annua (+2,1% nel solo trimestre), mentre gli appartamenti crescono del 4,6% (+1,3% nel trimestre). Numeri che, sull’arco di tre anni, si traducono in una rivalutazione complessiva del 16,0% per le case e del 16,8% per gli appartamenti. A confermare la tendenza è anche l’indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni, che nel primo trimestre 2026 registra un +5,2%, il ritmo più sostenuto dell’intero ciclo espansivo.

La geografia dei rialzi appare ormai netta. A trainare il mercato è il Nord-Est, con Verona in testa (+11,9% negli appartamenti nell’arco di un anno), seguita da Padova (+9,5%) e Trieste (+8,4%). Bene anche Torino, che segna un +16,6% nel comparto delle case, beneficiando di un pieno recupero rispetto a valori di partenza ancora accessibili. Milano resta la piazza più cara d’Italia, con una media di 5.220 euro al metro quadro, ma negli appartamenti la crescita si è ormai stabilizzata su un ritmo più contenuto (+3,2%). In fondo alla classifica figurano Firenze (+1,7%), Napoli (+1,3%) e Messina, unica città in calo (-2,0%).

A differenza del biennio 2022-2023, quando la crescita era trainata quasi esclusivamente dal capoluogo lombardo, il ciclo attuale si è dunque allargato ad altre aree del Paese, premiando le città del Nord-Est, Torino e le regioni a forte vocazione turistica.

Sardegna e Valle d’Aosta sono le regioni più dinamiche.

Sul fronte regionale, la Sardegna guida la classifica con un +10,6% per le case e un +8,7% per gli appartamenti, seguita dalla Valle d’Aosta (+9,3% negli appartamenti): due mercati accomunati da una forte vocazione turistica. Bene anche Veneto (+7,9%) e Friuli-Venezia Giulia (+7,4%). In coda restano invece Basilicata (invariata), Campania (+0,6%) e Calabria (+2,1%), a conferma di un divario Nord-Sud che si allarga anche nel settore immobiliare.

I dati trovano riscontro incrociato nelle principali fonti di settore: l’indice ISTAT IPAB segna +5,2% nel primo trimestre (+6,7% per il nuovo, +4,8% per l’esistente), immobiliare.it registra un +4,4% sui prezzi richiesti a maggio, mentre idealista rileva un +4,1% sull’usato nel secondo trimestre, con la media nazionale che tocca i massimi storici a 1.903 euro al metro quadro.

Compravendite ai massimi del decennio.

Anche sul fronte delle transazioni il mercato mostra segnali di vitalità. Nel 2025 sono state scambiate 766.757 abitazioni, in crescita del 6,4% rispetto al 2024, mentre il primo trimestre 2026 registra 179.654 transazioni (+4,4%), il secondo miglior avvio d’anno dell’ultimo decennio. La crescita coinvolge tutte le aree del Paese, con Nord-Ovest e Sud entrambi a +5,1%. Tra le grandi città spiccano Torino (+9,2%), Genova (+8,7%) e Milano (+7,1%); Firenze è l’unica grande città in territorio negativo (-2,9%).

A sostenere il mercato è anche la domanda potenziale: secondo Nomisma, la quota di famiglie che progetta un acquisto entro dodici mesi è salita dal 2,5% all’8,5% in un solo anno, mentre l’offerta in vendita si contrae del 2,2% su base annua. È proprio questo scarto tra intenzioni d’acquisto e immobili disponibili, più che i volumi di per sé, a sostenere i prezzi.

Le previsioni per l’intero 2026 restano positive ma divergenti: il Centro Studi IPI stima tra le 780mila e le 800mila compravendite, mentre Nomisma, dopo il rialzo dei tassi BCE di giugno, ha rivisto le proprie stime verso quota 770mila (circa +0,4% sul 2025). In entrambi gli scenari, i volumi restano comunque superiori alla media del decennio 2012-2019.

Il ruolo della politica: dal Piano Casa alla stretta sugli affitti brevi.

Il quadro normativo accompagna la fase di espansione: il Piano Casa, convertito in legge a luglio (legge 116/2026), stanzia quasi un miliardo di euro per l’edilizia sociale e amplia il fondo di garanzia prima casa. Parallelamente, la stretta sugli affitti brevi , con l’obbligo del Codice identificativo nazionale (CIN) e un regime fiscale più oneroso dal secondo immobile in poi , sta spostando parte dell’offerta verso la locazione lunga e la vendita.

Il mercato resta sostenuto anche dal credito: nel primo trimestre 2026 quasi un acquisto su due (47,8%) è stato assistito da un mutuo, per un totale di 11,5 miliardi di euro di capitale erogato, in crescita dell’11% su base annua. Il tasso medio sulla prima rata è tuttavia salito al 3,6%, quinto rialzo trimestrale consecutivo, mentre accelera la quota di compravendite di nuova costruzione (+14,6%), premiando gli immobili più efficienti dal punto di vista energetico.

Proprio l’efficienza energetica pesa sempre di più sui valori: secondo le stime di Banca d’Italia, le abitazioni in classe A godono di un premio di circa il 25% rispetto a quelle in classe G, a parità di caratteristiche, e i mutui green beneficiano di condizioni più vantaggiose. La riqualificazione energetica, insomma, non è più un dettaglio ma una vera e propria variabile di prezzo.

Il mattone batte l’inflazione.

Con l’inflazione risalita al 3,0% annuo a giugno 2026 , spinta dai rincari energetici legati alla crisi in Medio Oriente , e i prezzi immobiliari in crescita del 4,6-4,7%, il residenziale italiano continua a generare una rivalutazione reale positiva. Una situazione che segna un’inversione rispetto al biennio 2022-2023, quando un’inflazione ben più alta (8,1% e 5,7%) aveva eroso il valore reale degli immobili. L’inflazione di fondo resta peraltro contenuta, allo 0,6%, segno che la fiammata dei prezzi ha un’origine essenzialmente energetica e non strutturale.

Resta infine da monitorare il costo del denaro: il TAEG medio sui nuovi mutui casa ha toccato il 3,96% a maggio, il livello più alto da agosto 2024, con oltre l’80% delle nuove erogazioni a tasso fisso. In un contesto di crescita economica attesa tra lo 0,5% e lo 0,7% per il 2026, il mattone si conferma ancora una volta il rifugio preferito per il risparmio delle famiglie italiane.