Casa, prezzi ancora in corsa: +4,1% nel quarto trimestre 2025

Comprare casa in Italia costa sempre di più. E il trend non accenna a fermarsi. Nel quarto trimestre del 2025, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) elaborato dall’Istat segna un aumento del 4,1% su base annua, in accelerazione rispetto al +3,7% del trimestre precedente, e dello 0,9% rispetto ai tre mesi precedenti. È quanto emerge dal comunicato stampa diffuso oggi dall’Istituto nazionale di statistica, che consolida il quadro di un mercato residenziale in cui la domanda supera costantemente l’offerta, spingendo i prezzi verso l’alto nonostante il rallentamento delle compravendite.

Il grande divario: l’usato corre, il nuovo frena.

Il dato più significativo, e più sorprendente, del rapporto è la divaricazione sempre più netta tra le due anime del mercato. Le abitazioni esistenti crescono del 5,2% su base annua, accelerando rispetto al +4,2% del trimestre precedente. Un segnale che la domanda di immobili già costruiti, alimentata da chi cerca casa nelle aree urbane consolidate, rimane robustissima.

Sul versante opposto, le abitazioni nuove registrano una variazione tendenziale del -1,2%, la prima flessione in territorio negativo degli ultimi otto anni, dopo il +1,3% segnato nel terzo trimestre. Un crollo che riflette probabilmente il calo delle costruzioni e le difficoltà del settore edilizio, ancora alle prese con i rincari dei materiali e la stretta sui mutui agevolati.

In media annua, il 2025 si chiude con una crescita complessiva dei prezzi del +4,0%: +4,7% per l’usato, appena +0,6% per il nuovo.

Milano e Roma in testa, il Nord-est guida le aree geografiche.

La corsa dei prezzi non è uniforme sul territorio. Tra le grandi città, Milano si conferma la piazza più cara d’Italia, con un indice che nel quarto trimestre tocca quota 175,7 (base 2015=100), ma è Roma a segnare la crescita più vivace nell’anno: +5,1% in media nel 2025, in forte accelerazione rispetto al +2,2% del 2024. Un rimbalzo che testimonia il ritorno di interesse degli acquirenti per la Capitale, trainato soprattutto dalle abitazioni esistenti (+5,5%). Milano chiude l’anno a +3,3%, in decelerazione dal +5,2% del 2024. Torino recupera terreno con un +3,4% medio annuo, invertendo la stagnazione del 2024 (-0,1%).

Su scala geografica, il Nord-est guida con una crescita tendenziale del +4,7% nell’ultimo trimestre, sostenuto dal balzo delle abitazioni esistenti (+6,2%). Il Sud e Isole registra la crescita più contenuta (+3,0%), frenato dal crollo dei prezzi del nuovo (-5,5%).

Il mercato rallenta sui volumi, ma i prezzi resistono.

Un elemento di attenzione emerge dal confronto con i dati sulle compravendite: secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, i volumi delle transazioni residenziali nel quarto trimestre 2025 sono cresciuti solo dello 0,4% su base annua, a fronte dell’8,5% del trimestre precedente. Un brusco raffreddamento che non si è però trasmesso ai prezzi, il che suggerisce che l’offerta continua a scarseggiare rispetto alla domanda effettiva.

L’ombra sul 2026: l’effetto trascinamento è già al +1,6%.

Il dato che guarda al futuro è quello del cosiddetto effetto trascinamento: la dinamica dei prezzi del 2025 porta già in dote al 2026 una variazione media acquisita del +1,6%, che sale a +3,3% per le abitazioni nuove e si attesta a +1,3% per quelle esistenti. In altre parole, anche se i prezzi rimanessero fermi per tutto il prossimo anno, il 2026 chiuderebbe comunque con un rialzo significativo rispetto al 2025. Per chi cerca casa, le notizie difficilmente potrebbero essere peggiori.