Casa inaccessibile: il caro-alloggio devasta tutte le capitali europee

Bratislava, capitale della piccola Slovacchia, supera i 4.000 euro al metro quadro. Ma guardando i prezzi per gli immobili al metro quadrato nelle altre capitali dell’Unione, quello slovacco non è affatto un caso isolato: è semmai uno dei tanti volti di una crisi che ha assunto dimensioni continentali, silenziosa nei suoi meccanismi ma devastante nei suoi effetti sociali.

Acquistare un appartamento usato di 70 metri quadri nelle capitali europee significa oggi affrontare costi che vanno dai 305.000 euro di Tallinn ai 791.000 euro del Lussemburgo, con Parigi a 707.000 euro, Amsterdam a 532.000 euro, Stoccolma a 504.000 euro e Vienna a 483.000 euro. Lo mostrano i dati Eurostat elaborati da Abitare Co. Ma la vera notizia è che anche le capitali dell’Est, un tempo considerate un’alternativa economicamente accessibile, non fanno più eccezione: Praga ha raggiunto prezzi medi di circa 5.000 euro al metro quadro, Varsavia è in forte ascesa, e persino Sofia e Bucarest, le più economiche del continente, hanno visto i valori quasi raddoppiare nell’ultimo decennio.

La forbice è enorme, ma la direzione è ovunque la stessa: verso l’alto. Tra il 2015 e il 2024, il valore medio delle abitazioni nell’Unione europea è cresciuto del 53,4%. L’Ungheria segna un aumento del 209%, la Lituania del 135%, il Portogallo del 124%: picchi che raccontano di mercati diventati irraggiungibili in meno di dieci anni per chi ci vive e lavora.

Gli affitti: una spirale che non si ferma.

Se comprare casa appare un miraggio, affittare non è da meno. Tra il 2010 e il primo trimestre del 2025, i canoni di locazione nell’UE sono aumentati in media del 27,8%, con punte del 220% in Estonia, del 184% in Lituania, del 124% in Ungheria e del 115% in Portogallo. Gli affitti sono saliti in tutti i paesi dell’Unione tranne la Grecia.

Nelle grandi città il peso è ancora più insostenibile. Roma si è posizionata tra le capitali europee con i canoni più elevati, con una media di 2.000 euro mensili per un appartamento, alla pari con Rotterdam e dietro Amsterdam. Milano e Bologna toccano i 30 euro al metro quadro mensili. Atene ha registrato un aumento del 14,3% nel solo 2025, Madrid del 12,8%.

Il risultato è che nel 2024 quasi il 10% delle famiglie che vivono nelle città europee destinava oltre il 40% del proprio reddito disponibile all’alloggio, la soglia che l’UE stessa definisce come “stress finanziario grave”. Uno su dieci, in media. Molto di più nelle capitali.

I tre motori della crisi.

La prima causa è strutturale: la finanziarizzazione della casa. Il mattone ha smesso di essere un bene sociale per diventare un asset finanziario. Fondi istituzionali come BlackRock hanno acquisito interi portafogli di abitazioni nelle città europee ad alta domanda, orientando il mercato non alle esigenze dei residenti ma alla massimizzazione del rendimento. L’effetto è che i prezzi non riflettono più la capacità di spesa dei cittadini locali, ma le aspettative di rendimento di investitori globali che acquistano appartamenti a Lisbona, Vienna o Varsavia dalla scrivania di un ufficio a New York o Singapore.

Il secondo motore è il blocco dei salari reali. Mentre le case costavano il 60% in più rispetto a dieci anni fa, i redditi crescevano a un ritmo nettamente inferiore. Avere un impiego non garantisce più l’accesso a un alloggio dignitoso: il lavoro povero si è sommato alla crisi abitativa, creando una nuova forma di precarietà esistenziale senza precedenti nella storia recente dell’integrazione europea.

Il terzo fattore è l’overtourism e la proliferazione degli affitti brevi. Airbnb e piattaforme simili hanno trasformato interi quartieri residenziali in parchi-hotel temporanei. Il fenomeno, amplificato dal turismo low cost, ha sottratto migliaia di appartamenti al mercato residenziale nelle città più visitate d’Europa: Barcellona, Lisbona, Amsterdam, Firenze, Dubrovnik, ma anche capitali più piccole come Bratislava, Tallinn e Ljubljana. I residenti perdono l’accesso alle abitazioni, i quartieri perdono la loro identità. Non è un caso che, secondo un sondaggio Eurobarometro del giugno 2025, la mancanza di case a prezzi sostenibili rappresenti oggi la principale preoccupazione per gli europei che vivono nelle città.

I giovani pagano il prezzo più alto.

Le generazioni più giovani sono quelle che subiscono in modo più acuto le conseguenze della crisi. Nel 2025 il tasso di proprietà della casa nella fascia 24-35 anni era sceso del 6% rispetto al 2005. I giovani europei rimangono a vivere con i genitori sempre più a lungo, non per scelta culturale ma per impossibilità economica. Rinviano l’indipendenza, rinviano la famiglia, rinviano figli che non faranno mai. La crisi abitativa è anche crisi demografica.

Il 43% degli europei dichiara di aver avuto problemi legati all’abitare con conseguenze concrete: lavorare di più, indebitarsi, ritardare scelte di vita fondamentali. Il 56% indica i prezzi d’acquisto troppo elevati come il principale problema. Quasi la metà segnala la carenza di alloggi accessibili.

L’UE si muove, ma in ritardo.

La risposta istituzionale è arrivata, anche se tardivamente. Nel dicembre 2025 la Commissione europea ha presentato il primo Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili. Nel marzo 2026 il Parlamento europeo ha approvato una relazione della commissione speciale sulla crisi abitativa con 367 voti favorevoli. La Banca europea per gli investimenti ha stanziato 10 miliardi di euro per il biennio 2025-2027. Da maggio 2026 entra in vigore il regolamento europeo sui servizi di locazione a breve termine, che obbliga le piattaforme a condividere i dati sulle transazioni con le autorità nazionali.

Ma il nodo resta irrisolto: l’UE non ha competenza diretta sulle politiche abitative nazionali, e l’impatto delle misure dipenderà dalla volontà politica dei singoli stati. Come ha osservato la ricercatrice Kuiper in un’intervista a Euronews, “il piano è un buon inizio, ma è anche un rischio: se non produce risultati concreti, gli europei diventeranno ancora più scettici verso l’UE”.

Un modello che non funziona più.

La crisi abitativa europea non è un incidente di percorso. È il prodotto di scelte precise: la deregolamentazione dei mercati finanziari, la libertà di circolazione dei capitali senza adeguati contrappesi sociali, la mancanza di investimenti pubblici nell’edilizia popolare, la tolleranza verso la speculazione immobiliare e un modello di turismo di massa che ha trasformato le città in merci.

Il risultato è un continente in cui lavorare in una capitale europea non garantisce più di potersela permettere di abitarci. In cui i quartieri storici vengono svuotati di residenti per essere riempiti di turisti. In cui la casa, diritto fondamentale riconosciuto da tutte le costituzioni europee , è diventata il principale fattore di disuguaglianza generazionale e sociale.

Bratislava, Lisbona, Berlino, Roma, Amsterdam, Tallinn: i nomi cambiano, il problema è lo stesso. E i cittadini europei sono sempre più poveri.

foto NAILUN